文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事(shì)，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙(lóng)的(de)一(yī)块(kuài)地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发(fā)时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房(fáng)款的行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的(de)《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监(jiān)管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的(de)高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要(yào)求开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保(bǎo软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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