“现在的房地产很难再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系统性行情。”思睿集团合(hé)伙人、首席(xí)经(jīng)济学家洪灏(hào)向《红周刊(kān)》表示(shì)，房地产行业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向(xiàng)单个(gè)标的转移(yí)。上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看(kàn)，无论是业绩，还(hái)是估值，房地产都(dōu)已经双杀到了最底部，而(ér)且是反(fǎn)复地杀(shā)到(dào)了底(dǐ)部，再(zài)往下的空间已经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那么如何(hé)寻找房地产(chǎn)个股(gǔ)的(de)阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行(xíng)选择(zé)，需要非(fēi)常(cháng)小心(xīn)，避(bì)免选(xuǎn)了(le)半天(tiān)，标的公(gōng)司出现爆雷的情(qíng)况。除此之(zhī)外(wài)，洪灏指出，需要(yào)满足以下(xià)三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可(kě)以发现，其实银(yín)行(xíng)的信贷(dài)倾(qīng)向是不太愿意给房企贷(dài)款的，房企(qǐ)的主要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般(bān)。再关注一下，哪些房五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力(fáng)企能从银行拿到钱(qián)，其(qí)实主要还是(shì)那(nà)些有国(guó)企(qǐ)背(bèi)景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难(nán)，所(suǒ)以整个行业(yè)出现(xiàn)了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融资(zī)等各个方面都(dōu)非常明(míng)显(xiǎn)。现在(zài)有国资背景的房企在资(zī)本市场表现相对较好，但没有国资背(bèi)景的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企业的(de)成(chéng)本优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷水(shuǐ)平(píng)（净(jìng)负债率）是不(bù)是行业内(nèi)的(de)最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高的；融(róng)资成本是(shì)否是行(xíng)业内最低的；建安成(chéng)本是否(fǒu)也(yě)是业内最低的(de)；这些都是我们看重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能(néng)够(gòu)同时满足上述条件的房企并(bìng)不多。即便是在国央企中(zhōng)五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现，截至2022年(nián)末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交地(dì)产、中(zhōng)国(guó)武(wǔ)夷等(děng)国(guó)央企“三道红(hóng)线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云(yún)南城投(tóu)、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企也踩了“三道红(hóng)线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出(chū)，即便(biàn)是有着较稳健特(tè)色的国央企房企，其财务指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加值得注(zhù)意(yì)的是(shì)，在2022年(nián)，不少国(guó)企，甚(shèn)至地方国企开始大举扩张。而这(zhè)无疑又(yòu)进一步(bù)考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言(yán)，扩(kuò)张速度的张弛有度尤(yóu)为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的预判未来市场(chǎng)，以及过于激进的(de)扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重(zhòng)蹈此(cǐ)前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来(lái)了，其开始在一线城市进行大举拿地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三(sān)分之一。与此(cǐ)同时(shí)，该房企新购入地块也实(shí)现了(le)快速的开(kāi)盘利用(yòng)率，预(yù)计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像(xiàng)这类(lèi)企业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的(de)特点(diǎn)。一方面，在(zài)于它本身储备了很(hěn)多(duō)弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其(qí)中一半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半(bàn)也(yě)主要集中在强二线和二(èr)线城市；另一方(fāng)面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的(de)扩张速度让人感觉(jué)又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说，见到机会时要(yào)出手，但出手的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那么(me)好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么(me)如(rú)何来衡(héng)量一家房(fáng)企的扩张速度(dù)是否激进(jìn)？陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的净负债率水(shuǐ)平(píng)，在我看来，这个(gè)比例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难(nán)看(kàn)出，这一(yī)标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当(dāng)前(qián)房地产行业的复(fù)苏速(sù)度并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地(dì)产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年(nián)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)都(dōu)在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产净(jìng)负债率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在(zài)践行较(jiào)积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了公司的扩张速度与净负债(zhài)率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际(jì)上，他们是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国央企与民(mín)营房企，但在各维(wéi)度的实际表现(xiàn)上，国央企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融(róng)资成本更(gèng)低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到想融就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房企，机(jī)构更(gèng)加看好(hǎo)国央(yāng)企，但这也(yě)并不意味着，民(mín)营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营(yíng)房企同(tóng)样受(shòu)到机构(gòu)的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国(guó)回报灵(líng)活(huó)配置混(hùn)合型证(zhèng)券(quàn)投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外(wài)，自(zì)2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产管(guǎn)理(lǐ)有(yǒu)限公司就(jiù)长期持有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报(bào)，该资产公司(sī)的几(jǐ)只产品(pǐn)合计持有滨江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身的基(jī)本面(miàn)表现存在(zài)一定关系。2020年(nián)以来的(de)近三(sān)年时(shí)间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本(běn)土房企的滨(bīn)江集团(tuán)仍是表(biǎo)现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等(děng)多维度都表现了较强的(de)增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扣非归母(mǔ)净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期发(fā)布的2023年(nián)一季报(bào)，今(jīn)年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现(xiàn)了扣非(fēi)归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元，同比增长1五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力34.07％。

　　在房地(dì)产“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩的持(chí)续增(zēng)长(zhǎng)，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报(bào)，滨江集(jí)团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占到(dào)近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售(shòu)排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的土储(chǔ)补充同样较(jiào)为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年(nián)在杭拿地金额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在(zài)杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售(shòu)额607.3亿元(yuán)，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布(bù)公告表示，公司于5月10日(rì)接受了信(xìn)达证(zhèng)券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局重点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居(jū)、物(wù)业(yè)觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产(chǎn)开发只是房地产产业链上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游应(yīng)用行业主要(yào)包括中介(jiè)服务、家(jiā)用电器、物业管理、家居用(yòng)品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发环(huán)节与上游材料(liào)端息息相(xiāng)关(guān)，新盘开工不(bù)足导致上游(yóu)不被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其(qí)是偏消费属性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增(zēng)加，内装更新的需求也会越(yuè)来越多(duō)。美国过去的数据充分说明(míng)了这一(yī)点，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具(jù)消费的增(zēng)长却一直(zhí)都(dōu)很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对看好和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对下游细(xì)分中相(xiāng)关赛(sài)道(dào)龙头年内表现的统计，目前暂居前两位(wèi)的(de)都(dōu)是来自家(jiā)纺(fǎng)赛道的公司，它们分别是富(fù)安娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富(fù)安(ān)娜主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的(de)研发(fā)、设(shè)计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜(nà)实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季报的十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已(yǐ)成为基(jī)金重仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新价(jià)值和(hé)私(sī)募的明(míng)河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两只基金都(dōu)是价值派(pài)基(jī)金经理曹(cáo)名长在管的产(chǎn)品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业(yè)链(liàn)股票还有(yǒu)金地集团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年(nián)曾经(jīng)风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境(jìng)反(fǎn)转露(lù)出曙(shǔ)光(guāng)，家居板块中年内表(biǎo)现最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段(duàn)，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看(kàn)，无(wú)论是营收还是归母净利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的(de)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一(yī)季报中他管理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增(zēng)加了持股，而这两只产(chǎn)品也成为志(zhì)邦家居十大流通股股东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于(yú)定制家居类(lèi)标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司金牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品(pǐn)均登(dēng)榜十大流通(tōng)股股东(dōng)，其(qí)也成(chéng)为他的(de)独门重仓(cāng)股。

　　除去家居家纺(fǎng)外(wài)，下游的物业(yè)股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港上市，如何选择成为(wèi)难(nán)题。对此，前(qián)述上海公募基(jī)金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物(wù)业服务不(bù)是一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是(shì)希望(wàng)挣的(de)是市场化应该挣的(de)钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的(de)绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占(zhàn)比是(shì)比(bǐ)较高的，每年到(dào)期的(de)合同里提(tí)价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部(bù)分项目到期之后，经过(guò)两三(sān)轮合同(tóng)周期还(hái)能做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提(tí)价的公司很少，因为(wèi)物(wù)业公司很容易一开始是(shì)挣钱的，后面(miàn)因为保安(ān)这些固定人员成本(běn)的(de)年度增长(zhǎng)，不(bù)过服务没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有那(nà)么满意，能做到提价难(nán)度(dù)是(shì)非常大的(de)。但是该公司能(néng)在业(yè)内做到到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和(hé)比较好的(de)服务是有关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力