导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产(结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(j结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少iāng)延续，带来(lái)新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家(jiā)有着(zhe)不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会(huì)如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲(chōng)突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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