万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思正斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄(qìng)。如果(guǒ)该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名妙哉妙哉是什么意思，奇哉妙哉是什么意思演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖(lài)的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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