OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示(shì)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人(rén)士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示(shì)了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到回(huí)升。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(nmbb是什么公司，mbb是什么意思缩写éng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一(yī)些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎombb是什么公司，mbb是什么意思缩写)示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台目标的坚实(shí)后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关(guān)负责(zé)人表示(shì)，“这次(cì)扩募是(shì)我们实现基(jī)金扩容的(de)第(dì)一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面(miàn)临了一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插曲(qū)。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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