OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉-height: 24px;'>顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉2021年6月21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的(de)原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示(shì)，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空(kōng)下调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租(zū)金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中(zhōng)披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合同谈判(pàn)中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权(quán)益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区(qū)国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户还(hái)是比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业客户(hù)，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一(yī)些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租(zū)和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平(píng)等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业(yè)。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人(rén)都变(biàn)成了一家(jiā)，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定(dìng)位(wèi)和展望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发的储备项(xiàng)目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人表示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是我(wǒ)们(men)实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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