饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布(bù)了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问题(tí)，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息不(bù)对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关部门主要监九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发(fā九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思)的(de)《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收(shōu)费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交(jiāo)易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收(shōu)费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依(yī)法查处(chù)不按(àn)规定明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励(lì)性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税(shuì)费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的(de)中介(jiè)费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次(cì)转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部(bù)门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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