万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房(fáng)子早已五斤等于多少克，五斤等于多少克千克售(shòu)出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友五斤等于多少克，五斤等于多少克千克调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还(hái)会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的(de)第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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