近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸(xī)引投资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的(de)是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择投资标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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