近两年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类(lèi)产品的(de)“债性抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来)，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：首页-哆唻咪批发商城(本店域名www.123pf.cn)-淘宝网 抬起一条腿对正往里怼是什么意思，一条腿抬起来