饱受(shòu)争议的(de)二手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实(shí)行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的(de)大(dà)宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府(xià)，推进这(zhè)项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)提供的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会(huì)同市(shì)场监管等部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行(xíng)为。对(duì)房地产经纪(jì)机构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需(xū)要(yào)看各城市(shì)落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源(yuán)在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产宋朝二府三司分别是什么，二府三司分别是什么东府和西府中介公(gōng)司将其(qí)视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的(de)行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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