5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然(rán)布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现(xiàn)了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的可惜天空不作美的意思，天空不作美的意思下一句阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发(fā)展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及(jí)上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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