导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiā排列组合公式a和c计算方法例题，排列组合公式a和c计算方法一样吗n)，但居住舒适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不(bù)便和安(ān)全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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