万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集(jí)团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处(chù)置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(hé窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污ng)大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状(zhuàng)况却(què)持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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