5月以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三(sān)四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红利期一去(qù)不返了(le)。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来(lái)行(xíng)业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(há陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思i)是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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