导读

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市(shì)政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句g>中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背(三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句bèi)后的改善(shàn)性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将(jiāng)是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超(chāo)预期。