万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民(mín)事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōngcac2制取c2h2，cac2形成过程电子式t: 24px;'>cac2制取c2h2，cac2形成过程电子式)行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年银(yín)杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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