近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募R嗤笑的意思EITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含(hán)了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规嗤笑的意思要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许(xǔ)经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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