万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这(zhè)个(gè)位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有(yǒu)限公司是(shì)共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘密3千克是多少斤 1千克是一斤吗。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)3千克是多少斤 1千克是一斤吗院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。<3千克是多少斤 1千克是一斤吗/strong>

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？