一线城市，也(yě)不端着了。

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)取消二手(shǒu)房指导价(jià)的消息在房产圈刷屏(píng)了。

　　这(zhè)条消息为(wèi)什么这么重要？首先二手房(fáng)指导价被称为“核弹级”政策，其次深圳几乎是(shì)最后一(yī)个还在“认真(zhēn)”实施这条政策的(de)城市，最后深(shēn)圳是房(fáng)价(jià)前(qián)三的核心城市。所(suǒ)以，深圳的一举一动都具有风(fēng)向标意义。

　　有(yǒu)分析人(rén)士指出，深圳二手(shǒu)房指导价如果取(qǔ)消，首(shǒu)先有利(lì)于深圳二手房回暖，然后二手房(fáng)回暖有利于深(shēn)圳(zhèn)楼市(shì)总体(tǐ)回(huí)暖(nuǎn)，最后深圳楼(lóu)市回暖有利于(yú)全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)疯(fēng)传“二手房指导价(jià)”正(zhèng)式结(jié)束。传言称：二手房贷款不按官(guān)方参(cān)考价(jià)（指(zhǐ)导价），银行核定房价(jià)以网签备案(àn)价和评(píng)估价孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官(guān)方文件。据证券时报21日(rì)消息，目前深圳多家大(dà)行表示“尚(shàng)未接(jiē)到正式通知(zhī)，目前仍按参考价办理(lǐ)按揭(jiē)”。所以还需(xū)要持续的关注。

　　易居研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监严跃(yuè)进认(rèn)为，本次(cì)政策大概率为真(zhēn)，更多(duō)体现为银(yín)行贷款(kuǎn)等领域按照新的(de)规则进行(xíng)，但不(bù)会出台正式(shì)文(wén)件。

　　有时(shí)候，有些事情，是(shì)不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指(zhǐ)导”。

　　2021年2月(yuè)8日(rì)，深圳楼市二手(shǒu)房指导价横空(kōng)出(chū)世(shì)。当时，深圳一口气公(gōng)布了(le)全市(shì)3595个小区的参(cān)考价，很(hěn)多南山、福田(tián)、宝安中心区(qū)的(de)高价盘，直接按(àn)照当(dāng)时的(de)市场(chǎng)价(jià)打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来(lái)计算首(shǒu)付(fù)、发放贷(dài)款。

　　当(dāng)时大(dà)家还不觉得厉(lì)害，但经历(lì)了这两年的痛苦(kǔ)，才深知为啥叫做(zuò)——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子(zi)，如(rú)果不“指(zhǐ)导”，可以首付3成即300万；如果指导(dǎo)价打(dǎ)七折即700万，那么首付3成210万，加(jiā)上需要全款支付的(de)部分，实际首付去到了510万，相(xiāng)当于首付5成了（多(duō)给210万首(shǒu)付）。这直接(jiē)让大批量买家，失去了购房能力(lì)，相当于强(qiáng)势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二(èr)手(shǒu)房参考价(jià)以后，东莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合肥、广州(zhōu)等10多(duō)个城市陆续跟进。事实也确实证明了，这(zhè)条政策的“核弹(dàn)”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实施二手房指导价的10个(gè)城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影响，二(èr)手房更是惨不忍睹。以(yǐ)2022年12月数据为(wèi)例，全(quán)国70个大中城市房价(jià)只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出了沉重代价

　　据深圳(zhèn)乐有家研究中心数据显示：成交量上，二(èr)手房指导价出台(tái)当年，深(shēn)圳二手住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年(nián)继续腰斩(zhǎn)，成(chéng)交量同比(bǐ)下滑(huá)47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万套，创近二十年(nián)最(zuì)低(dī)记录，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成(chéng)。

　　价(jià)格方面，与二(èr)手房指导价发布当月相比，如(rú)今(jīn)二手房挂牌价低于及接近参考(kǎo)价的(de)房(fáng)源占比(bǐ)大幅(fú)增加(jiā)。2023年一季度，深圳各区二手房(fáng)成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经历(lì)其(qí)中的人(rén)，才能(néng)深切的感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于(yú)耳。

　　据说一位码农(nóng)三年前高杠杆买了2套华润(rùn)城(chéng)，月供12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒体推(tuī)测，如果案例属实，买家的实际购房成(chéng)本高达20万/平，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠加这三年的(de)房贷(dài)和持有(yǒu)成(chéng)本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一(yī)大(dà)批人这(zhè)两年感(gǎn)受到了太多“心(xīn)酸”。二手(shǒu)房成交量创(chuàng)下多年新低，学区房神话(huà)不再，房产中介的日(rì)子(zi)难过(guò)，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳楼(lóu)市的基(jī)调(diào)下，2022年以来，实施(shī)了二手房指(zhǐ)导(dǎo)价的(de)城市(shì)陆陆续续低(dī)调退出，目前只有深(shēn)圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线城市也不端(duān)着了。

　　近(jìn)日，北京在房山区试点(diǎn)多子女家(jiā)庭和职住平(píng)衡家庭购房支持(chí)政策。上海(hǎi)也(yě)考(kǎo)虑(lǜ)予以多(duō)孩(hái)家庭在新房计分(fēn)制(zhì)度政策上的(de)支持(chí)。

　　从最新公布的3月(yuè)份(fèn)70个大(dà)中城市商品住宅销售价格变动情况来看，广州(zhōu)、深圳(zhèn)的新(xīn)房、二手(shǒu)房价格仍然是同比去年(nián)依然是(shì)下降的。

　　北京、上海已经同比增(zēng)长了，其他(tā)二线城市如杭州、成都、南京、合肥等城(chéng)市价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上面可能(néng)更急(jí)。3月(yuè)份，两部(bù)门(mén)联(lián)合发文，全面推动二手房“带押过户”全国实施，这(zhè)是一条被广泛好评的新政(zhèng)。对(duì)于(yú)激(jī)活(huó)二手房交易，具(jù)有定(dìng)海神针般的作用(yòng)。

　　住(zhù)建(jiàn)部部长倪(ní)虹近(jìn)日(rì)更(gèng)是指出：建(jiàn)筑业、房地产企(qǐ)业要(yào)发(fā)挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作(zuò)用(yòng)。回归到常识，从字面理解一下(xià)这(zhè)两个(gè)词，意思(sī)就是——顶(dǐng)梁柱如果(guǒ)不行了，上面不就塌了嘛(ma)？压舱石如(rú)果压不(bù)住，小船不(bù)就翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今年扶持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有一(yī)大波(bō)正(zhèng)在路上...

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