万柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主(zhǔ)体是中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不(bù)少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利(lì)、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的(de)背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了(le)多元化转型尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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