万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团(tuán)，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中(zhōng)国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页面上又(yòu)注明(míng)这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的(de)可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债权，实际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)贪嗔痴慢疑什么意思啊，贪嗔痴慢疑的对应一句到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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