导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用到(dào)上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

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　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购(gòu)期房，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差(chà)异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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