5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表的(de)机构对于这一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并(bìng)非行业(yè)销(xi刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音āo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度(dù)提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持(c刽子手，刽子手念gui还是念kuai读音hí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性(xìng)地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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