饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中心首席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息(xī)不对称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易(yì)过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费及(jí)中(zhōng)介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等(děng)综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和(hé)普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的(de)调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利(lì)于行业(yè)健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿(yuàn)意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者，值勤执勤的区别，值勤跟执勤的区别这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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