5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作)国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(d东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作e)6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方(fāng)米。需(xū)求端还需要有一(yī)定的(de)政策出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告(gào)别(bié)住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的(de)务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不(bù)动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说(shuō)，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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