饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场监(jiān)管总局联(lián)合(hé)发(fā)布(bù)了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来(lái)相(xiāng)关(guān)部(bù)门主要监(jiān)管的重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构要(yào)合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对(duì)收费标(biāo)准进行明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合(hé)适的(de)中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确(què)服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的(de)经(jīng)纪机(jī)构，但(dàn)对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上(shàng)经纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地敷面膜20分钟后如果没干还敷吗，敷面膜20分钟后如果没干还敷吗产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上下家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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