万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàn当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛g)看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛资产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但(dàn)转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估(gū)值(zhí)一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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