近两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之(zhī)间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集(jí)材(cái)料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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