近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时吴亦凡资产多少亿点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额吴亦凡资产多少亿(é)与募集(jí)材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合(hé)经济及市场的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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