文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格(gé)的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需求(qiú)是相(x1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米iāng)当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在(zài)银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目完工(g1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米ōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商(shāng)品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济下的(de)福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开(kāi)发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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