近两年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额(é)交(jiāo)易(yì)价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派(pài)率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体恋爱初期很平淡还有必要谈吗，有男朋友却感觉不像在谈恋爱(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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