5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的持股比(bǐ)例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑(zhù)面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或(huò)将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区(qū)域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债率基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行(xíng)业(yè)出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是(shì)销售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思(fáng)企销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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