近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额(é)占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水场价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水>

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水更看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含(hán)了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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