近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REIT半夜被C醒是一种什么样的感受s陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作是(shì)对(duì)分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间(ji半夜被C醒是一种什么样的感受ān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部(bù)分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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