文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持(chí)市(shì)场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层(céng)出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等(děng)能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的(de)最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国(guó)内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的(de)带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商耐克和aj哪个档次高，耐克和aj的区别鞋标在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本(běn)期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签(qiān)订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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