广东省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低(dī)的大(dà)宗交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对(duì)称等问题(tí)，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易(yì)行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的(de)一(yī)个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价(jià)值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次(cì)意见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权(quán)”的(de)精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)在(zài)具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综(zōng)合计(jì)算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房(fáng)地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依(yī)法查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规(guī)的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法(fǎ)依规(guī)纳入(rù)国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，戴偏旁是戈还是十字旁，戴偏旁是戈还是十一画ong>由于(yú)当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则(zé)，还(hái)需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为向购房(fáng)者(zhě)单(dān)边(biān)收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于(yú)提高交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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