5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而(ér)目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存(cún)的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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