文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百(bǎi)姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定能实(shí)现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非(fēi)常(cháng)不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售(城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字shòu)楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环(huán)节，各环(huán)节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(城南旧事主要内容概括50字，城南旧事主要内容概括100字yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节点一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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