导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低(dī)于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积(jī)后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑trong>破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有(yǒu)或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质(zhì)量的供开心的笑了是地还是得，开心地笑是什么笑需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。