5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的氧化铁和稀盐酸反应现象及方程式，氧化铁和稀盐酸反应现象原因销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现(xiàn)了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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