导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地(dì)产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下(xià)地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(d抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年à)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng抓一只啄木鸟犯法吗，杀死一只啄木鸟判几年)均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套(tào)房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多(duō)，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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