导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气(qì)，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhá灰姑娘作者是安徒生还是格林i)存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(灰姑娘作者是安徒生还是格林wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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