文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到(dào)的见(jiàn)解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高效率地(dì)解决了(le)核心的(de)住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资(zī)金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城(ché但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思ng)镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资(zī)存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确(què)规(guī)定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房(fáng)款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷(x但使龙城飞将在,不教胡马渡阴山的意思是什么，但使龙城飞将在不教胡马渡阴山的意思iàn)时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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