万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　美国总统奥巴马几岁g>最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都(dōu)令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过多元化业(yè)务，先后进美国总统奥巴马几岁军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好美国总统奥巴马几岁(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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