5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的(de)投资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的(de)融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多(duō)担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四(sì)月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出(chū)现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖(mài)推(tuī)荐。）

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