文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于(yú)落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售(shòu)制(zhì)度？预(yù)售(shòu)制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例(lì回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划经(jīng)济下(xià)的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快(kuài)城镇住房建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清(qīng)首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国(guó)并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(ji回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别ē)贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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