文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期(qī)加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发(fā)时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(z加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差ī)金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期(qī)支付(fù)房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确(què)认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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