OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到(dào)哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动<毁掉一个老师最好的办法/p>

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上(shàng)看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租(zū)率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验毁掉一个老师最好的办法g>

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没(méi)想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到三(sān)周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保(bǎo)证金给(gěi)了(le)我们(men)一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳(wěn)定，租(zū)户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后(hòu)，新老资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分(fēn)发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们(men)在张江科学(xué)城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程(chéng)中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”