文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天(tiān)经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的(de)？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的(de)建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大(dà)特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登(dēng)记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公证行(xíng)或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战(zhàn)结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)定金保全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部分无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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